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“羅湖—中國改革開放首個窗口，一直是深圳的代名詞。2013年時代目光再次聚焦羅湖，經濟二次騰飛時代華麗啟程。 2010年羅湖制定了“建設國際消費中心行動計劃”，明確十二五期間將投資2500億打造國際消費中心，總部基地和服務業(yè)基地（一個中心、兩個基本地）的戰(zhàn)略定位，在未來5—10年，羅湖擬通過城市更新，將累計完成固定資產投資2500億元，新增產業(yè)空間1430萬平方米，意味著從產業(yè)空間上，再造一個羅湖。 2013年，富基集團締造[富基?PARK國際],攜手新華房產深圳站、深圳市房地產信息網，共商千億羅湖CBD。

深圳房地產研究中心主任

新華房產特約評論員

耶魯大學教授羅伯特·席勒獲得2013年諾貝爾經濟學獎，一時之間，他曾經直言中國房地產泡沫嚴重的觀點，也引發(fā)市場熱議。

深圳市投資商會副會長

深圳市社會科學院城市營運研究中心主任

深圳市專家工作委員會城市開發(fā)委員會副主任

從事城市戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略、城市投資價值、房地產發(fā)展、城市營銷、城市公共價值建設與推廣的專門研究與策略設計。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任

我國著名社會學家費孝通教授親自指導的首屆研究生，國內旅游地產領域著名策劃專家，現(xiàn)任綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）旅游與地產研究中心主任、研究員，深圳野羊策劃工作室首席策劃。在城市、旅游地產等領域從事研究及咨詢工作二十多年，出版專著三部、合著合編十多部，發(fā)表各類論文二百多篇，獲得馬洪學術基金獎等多個獎項；

富基集團營銷策劃與設計中心總經理

十五年前，從高級工程師轉型地產職業(yè)經理人，在鋼筋水泥的房地產行業(yè)里，她被稱為“地產界綻放的玫瑰”

文字現(xiàn)場直播

主題：千億新羅湖國際新財富論壇暨《新羅湖·白皮書》發(fā)布會
時間：2013年11月16日（下午）
地點：富裕PARK國際九樓

活動內容記錄如下：

司儀：新羅湖新高度，歡迎大家光臨富基PARK國際，蒞臨國際新財富論壇暨《新羅湖·白皮書》發(fā)布會現(xiàn)場，讓我們用熱烈的掌聲有請本次活動特邀嘉賓主持，資深評論人王世泰先生隆重登場。

主持人（王世泰）：各位嘉賓、各位朋友，歡迎大家來到富基PARK國際這個優(yōu)雅的空間，參加今天下午話語滔滔的論壇和《新羅湖·白皮書》發(fā)布會。剛才在我之前已經有朋友介紹了，今天這個論壇的主題是“新羅湖，新高度”，同時發(fā)布的白皮書又是叫新羅湖白皮書，大家聽一聽，羅湖，新羅湖，千億新羅湖，國際新財富，一陣陣、一個個詞在沖擊著我們的大腦，就是關于羅湖的解讀。羅湖大家都很熟悉，羅湖是深圳的發(fā)祥地，羅湖這些年似乎在城市話語系統(tǒng)里聲音不是那么張揚，沒有福田那么裹金包銀，也沒有前海那樣聲勢滔滔，但是我們大家要知道，羅湖在城市地理版圖上是一個非常重要的區(qū)域，同時在城市發(fā)展的時間軸線上，它是風云激蕩的土地的起點。如果我們把城市比作有生命體的話，羅湖曾經沉淀著這個城市很多的記憶，甚至可以說羅湖代表著深圳的基因，儲存著很多深圳發(fā)展的密碼，深圳的過往、深圳的現(xiàn)實、深圳的未來都可以從羅湖找到脈絡，找到符號，找到痕跡。當我們今天來到富基PARK國際來進行這樣一場以“新羅湖、新高度”為主體的論壇的時候，我們要問怎么新？更新、刷新、創(chuàng)新將會給這片土地帶來什么新的生命狀態(tài)乃至什么樣的未來前景？新高度，什么高？攀高、登高，羅湖以后的發(fā)展是不是能夠代表深圳這座先鋒城市在三十年之后開啟深圳新的征程，這些問號都由誰來解答呢？
    我非常高興的告訴大家，今天在論壇的現(xiàn)場請到了很多重量級嘉賓，當然，出于論壇主辦方的盛情，她一再的講你不要先介紹我，但是作為主持人我還是要介紹今天這場論壇的主辦單位富基國際策劃營銷與設計中心總經理、城市規(guī)劃建筑高級工程師李燕總經理，同時我還要告訴大家，大家都很熟悉的好朋友，在深圳城市公共話語界大名鼎鼎的宋丁先生，他是綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任，其他的頭銜我就不講了，太多了，你們可以到網上去搜。坐在他身邊也是大家非常熟悉，非常心儀，包括許多漂亮的女士追從的高海燕先生，他是深圳都會研究院的院長。另外今天我們還請到了一位常常不肯出場的嘉賓，他就是深圳房地產研究中心主任王鋒博士，同時要非常高興的告訴大家，我剛才走來的時候看見富基PARK國際樓體上掛著非常大的條幅，中國珠寶行業(yè)研討會在這里召開，所以我就想到了羅湖作為國際消費中心也好、金融中心也好，它還有一個重要的功能——黃金珠寶研發(fā)生產交易中心，今天深圳市黃金珠寶文化研究會秘書長張祖輝先生也來到現(xiàn)場。接下來要向大家介紹我的好朋友，同時也是各種論壇的常客，深圳房地產信息網地產事業(yè)部總經理周學軍先生，學軍今天穿著很漂亮的衣服，戴著很鮮的花，他今天還要擔當非常重要的角色，待會兒給大家介紹。今天這個論壇的主辦方是富基集團，由深圳房地產信息網、新華網房產頻道深圳站協(xié)辦。
    正因為今天的活動有眾多關注的焦點，請來了非常重量級的嘉賓，今天可以說是媒體云集，深圳特區(qū)報、深圳商報、晶報、深圳晚報、南方都市報、深圳房地產信息網、搜房網、新浪樂居、搜狐焦點、大粵網、新華網都派出了很強的陣容，同時我還注意到幾個我很熟悉的小朋友，深圳電視的都市頻道、財經頻道、移動頻道都派出了編導和攝像來到了現(xiàn)場，各位嘉賓要作準備，可能現(xiàn)場還要采訪你們。同時我還要向大家介紹參與本次論壇籌備，以及為富基PARK國際做市場營銷的中原地產派出了領軍人物，那就是中原地產二級市場事業(yè)部副總經理張艾菲女士。
    大家是不是覺得王老師講得太多了？接下來我把話筒交給今天的主辦單位，富基國際高層領導、營銷策劃與設計中心總經理、城市規(guī)劃設計高級工程師李燕女士，大家掌聲歡迎！

李燕：尊敬的各位領導、各位來賓，朋友們，下午好！歡迎大家在陽光明媚的下午相聚在富基PARK國際，感謝大家百忙中蒞臨本次盛會，我謹代表富基集團對各位特邀專家學者和各大媒體致以最誠摯的謝意，感謝你們對富基PARK國際的厚愛以及對本次活動的大力支持。羅湖作為深圳首個改革開放的窗口，其深刻的歷史沉淀是其他區(qū)域無可比擬的，隨著城市向西快速發(fā)展，城市經濟全面騰飛，福田、南山等新興區(qū)域逐步取得顯著的發(fā)展成效，甚至在規(guī)劃前瞻性和建筑的標識性上趕超羅湖，但是這并不意味著羅湖夢的終結。為了鞏固城市和經濟的發(fā)展成果，令羅湖、福田、南山取得更均衡的經濟地位，發(fā)揮更大的爆發(fā)合力，政府毅然斥資2500億推行新羅湖的發(fā)展戰(zhàn)略，這個具有鮮明城市記憶的城區(qū)迎來了經濟二次騰飛的重大機遇，羅湖將再次走上高速發(fā)展的快車道，可以毫不夸張的說，2013就是新羅湖的元年，深圳各界的目標再次聚焦，羅湖也將重新煥發(fā)新的生機。
    新羅湖的未來是立足產業(yè)升級，通過城市更新打造國際消費中心，其發(fā)展?jié)摿o可限量，千億新羅湖財富將在此聚集，深度的觀察，從超過60%的資金投入在羅湖北筍崗-清水河和水貝-布心三大產業(yè)聚集區(qū)的重點傾斜上可以看到新羅湖的未來是立足于產業(yè)升級，意在通過水貝-布心片區(qū)亞洲珠寶交易中心和筍崗-清水河片區(qū)的新商業(yè)商務中心和國際物流中心的更新躍變獲得二次發(fā)展的強勁動力，迅速重塑羅湖的新形象，提升羅湖的新高度。此次活動的主題是“新羅湖、新高度”，它代表了我以及在座各位對新羅湖的無限想象和期待。今天我們非常榮幸的邀請到了王鋒博士、高海燕院長、宋丁老師三位重量級專家共同探討新羅湖未來的發(fā)展趨勢和機遇，同時還邀請了珠寶界專家張先生深度分析水貝珠寶產業(yè)的發(fā)展趨勢和機會，當然，作為富基集團為更深刻的解讀2500億資金支持下的新羅湖發(fā)展規(guī)劃，我們和房地產信息網攜手共同編制了《新羅湖·白皮書》，今天也特邀周學軍先生為大家解讀白皮書，富基集團非常榮幸能夠承辦本次盛會，在各位專家、媒體、來賓的見證下隆重發(fā)布白皮書，在此希望通過新羅湖的白皮書讓更多的企業(yè)和客戶深入地了解羅湖未來發(fā)展的整體規(guī)劃，各分區(qū)的更新細節(jié)和發(fā)展動態(tài)，從中發(fā)掘贏得發(fā)展機遇，共同為新羅湖的再次崛起貢獻自己的一份力量。
    最后，預祝本次論壇活動和白皮書發(fā)布會圓滿成功，再次感謝各位的蒞臨。謝謝！

王世泰：李燕總經理的致辭有感性，有理性，特別是人長得很漂亮，她的話語有更多自感染力。剛才我坐在臺下的時候有位美女告訴我“王老師，你要注意，你講富基國際的時候一定要講富基PARK國際”，我的英文很爛，大家知道PARK是公園，過舉目望去，富基PARK國際項目就在公園的環(huán)保之中，這個案名當初立名的時候一定賦予了很多具有強大昭示性的意義，后面的項目還要請李總來解讀。
    在請出嘉賓之前我就在想今天是一個比較特殊的日子，是一個周六，周六的下午可以去爬山，可以去逛公園，可以帶孩子去某個超級mall，也可以在某個咖啡廳品嘗下午茶，但是大家今天都放棄了，特別是我看到一幫活躍在地產觀察界、思想界的劍客朋友們，幾乎他們今天都到了，為什么？我想這一定是對富基PARK國際感興趣，一定是對新羅湖、新高度這樣的話題感興趣，同時我還在猜想，我們這場論壇在深圳眾多的論壇當中有一個特別強的符號性意義，就是十八屆三中全會公報以及中共中央關于深化改革的若干重要決定頒布之后的第一個行業(yè)論壇，所以征得主辦方的同意，我們對原來嘉賓的演講內容作了重要的調整，接下來我可能要請出王鋒博士，他來給我們解讀房地產政策和樓市大勢，掌聲歡迎。

王鋒：首先感謝主辦方李燕總經理、王世泰老師對我的邀請，王老師剛才在批評我，我聽出來意思了，他說我參加行業(yè)的活動很少，再次向您表個態(tài)，我以后一定改正，再忙也要抽時間，這也是為房地產行業(yè)發(fā)展加油助威。
    一開始給我的題目我看了以后覺得太窄了，今天在座的朋友也有很多，我是從事房地產政策研究，對于市場的宏觀把握和政策走向方面一般是我的特長，富基PARK國際項目在羅湖，對于羅湖舊城改造和羅湖區(qū)未來的發(fā)展我們也做了一些研究，我想這兩個方面還是綜合起來考慮，特別是對于宏觀形勢的考慮還是有一些思路，尤其是結合十八屆三中全會會議公報出來以后，對于今后房地產業(yè)發(fā)展的方向，中國住房政策的變化，以及房地產市場的發(fā)展等方面談談自己的想法。
    首先，先來了解一下對于深圳房地產市場宏觀的把握。今年深圳的房地產市場還是不錯的，整體呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升的局面，比如房地產投資前十個月深圳完成的房地產開發(fā)投資增長24.4%，商品住宅新開工面積增長42%，這兩個數(shù)據(jù)都是非常大的，特別是商品住宅新開工說明市場供應的活力非常高。從銷售情況來看，前十個月新房成交增長了30.7%，二手房成交增長了72.2%，這就更厲害了，需求方面的增長比供應增長幅度更大，可能在深圳歷來房地產市場都沒有體現(xiàn)出這么好的發(fā)展態(tài)勢。另外一個方面是在供需兩旺的同時也發(fā)現(xiàn)深圳的房地產市場存在著價格快速上漲的局面，價格快速上漲對于每一個關注房地產市場的人，無論你是買房還是不買房，可能都會關注到價格的走勢，但是價格走勢往往在統(tǒng)計口徑和渠道上有太多種了，是不是漲了？大家感覺是漲了，但是漲了多少應該說沒有形成共識，因為統(tǒng)計渠道、方式都不一樣，比如說現(xiàn)在有幾種統(tǒng)計，一種是房地產信息網每個月都會公布官方數(shù)據(jù)，比如這個月房地產銷售金額是多少、面積是多少，我一除，出來一個簡單的價格，漲幅是多少，大家基本上從房信網上公布的數(shù)據(jù)能看到，這實際上也是官方公布，房地產對具體數(shù)據(jù)進行解讀。今年前十個月累計均價是2.16萬，漲幅14.2%。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看就有一點點可怕了，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是比較保守的，記得大概07年調控的時候，我們感覺到深圳的房價已經上漲了20%、30%了，但國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的房價是增長3%、4%或5%、6%，跟我們的差距比較大，甚至09年國家統(tǒng)計局出了烏龍，年頭比年尾翻了一倍，但最終結果是漲了1.4%，成了全國的笑話，后來它的指數(shù)作了調整，但今年它的房價統(tǒng)計感覺又有問題，比如7、8、9三個月深圳的房價漲幅都在18%、19%、20%，特別是9月份單月漲幅20.1%，我們拿深圳的簡單評價來比較一下，去年9月份我們大概是20600，今年大概是21600，如果很不科學的算法，算下來的同比漲幅也就是5%左右，怎么可能是20%呢？所以國家統(tǒng)計局的指數(shù)跟我們實際觀感有一點差距。
    在這樣的背景下，房地產研究中心最近幾年，特別是從2011年開始，因為當時國家要求進行房價的目標控制，每個月同比、環(huán)比要比較科學的統(tǒng)計，每個樓盤都拿出這個月的價格跟上個月進行比較，這樣才叫同質可比，所以我們做了全樓盤價格同質可比的數(shù)據(jù)，只要在深圳銷售的所有樓盤都可以比較，這個數(shù)據(jù)運行了很長時間，運行到今年來看，還是能夠把握市場脈絡的，比如今年1-10月，深圳新建商品住宅的平均價格漲幅是7.5%，這種方法相對是比較科學的，7.5%也跟市場實踐會有一些差距，大家覺得不是這個情況啊，我們家周邊的房子都漲了20%、30%了，今年還是上漲蠻快的，但是大家注意，這個說的是新建商品住宅，因為今年的新建商品住宅一直都是政府在嚴格控制價格，反而二手房沒法控制，因為在個人手里，所以你周邊的二手房漲20%、30%非常正常。市場的形勢總體來說是供需兩旺，量價齊升。
    政策層面，年初國家出了國五條，深圳出了深八條，最近國家又要求對北上廣深四個城市進行嚴格調控，因為北上廣深的房價上漲最快，也是老百姓反映住房問題最大的四個城市，其他的二三四線房價已經停滯不前了，而且泡沫什么時候出現(xiàn)問題我們都很難判斷，整體來說，二三線城市都存在著供應過量的問題，有些三四線城市（如鄂爾多斯）已經存在“鬼城”現(xiàn)象，所以市場的差異性太大，全國當前問題最大的就是北上廣深以及幾個副省級城市，因為你的房價漲得太快，跟老百姓的收入水平差距太大，最終對于老百姓解決住房問題存在著困難，最近的政策調整主要是針對北上廣深，現(xiàn)在北上廣深都表態(tài)了，深圳最先是深八條，上海是滬七條，最近廣州是穗六條，這四個城市都出臺了，基本上還是落實年初我們向老百姓承諾的要控制房價增長，如果到年底你還是沒有實現(xiàn)有效控制的話，對老百姓就會沒法交代，不管這個做法從長遠來看合不合理，但從目前來看，既然你承諾了今年就要做好這項工作，北上廣深這幾個城市最近不斷出臺調控細則，什么背景、什么原因呢？主要還是對于中央政策的落實，對于年初承諾的實踐。當然里頭有一些政策大家也關注到了，比如說二套房北京比較早的是首付七成，現(xiàn)在深圳也首付七成了。
    從長遠來看，房地產市場調控和住房政策將會出現(xiàn)什么樣的政策性變化呢？昨天大家看到了三中全會公報，習近平總書記也對公報進行了詳細的解讀，我們其實看到這里面雖然沒有一個字提房價的問題，只是提了跟住房有關系，住房保障、住房公積金、住房供應，但實際上從三中全會提出的深化市場經濟體制改革，以及由此牽引的政治體制改革、文化體制改革、黨的建設等等一系列改革的重要內容，實際上應該說房地產市場今后的管理會面臨比較大的變化。這么快的時間我是不是能對它進行準確的把握？我不能保證，但個人有幾個觀點是需要提醒大家注意的。
    一是三中全會設立了這一次改革明確的時間點，比如原來的物業(yè)稅、房產稅，記得十四大就提物業(yè)稅，到現(xiàn)在快二十年了也沒出臺法律，但這次不一樣，首先是有明確的時間點，就是2020年要完成60項改革，這說明中央的決心，我說了就得做好這些事情，這是第一個要請大家注意的。
    二是雖然沒有明確提關于房地產市場調控的具體措施手段，但是我想今后中央在堅持市場對于資源配置的決定性作用這個大前提下，整個市場的管理會出現(xiàn)變化，最大的問題就是行政性對市場的過度干預一定會退出，比如限購、限價等等行政性干預今后幾年肯定會逐步退出，這一點比較明確。但是退出以后還是要有辦法來解決市場的問題，因為房地產市場太特殊了，中央講的經濟體制改革是指整個對于市場發(fā)展，我們強調市場對資源配置的決定性作用和調整政府的功能，政府不要過多的干預市場，主要是發(fā)揮政府的服務功能，但是不可能每個市場、每一個部門經濟，包括房地產也好，鋼鐵也好，建材也好，應該怎么樣進行市場管理，不可能講得那么細，只是講一個大原則。房地產市場在這種大背景下，今后必然要取消限購、限貸、限價的前提下，采取什么手段解決問題？解決兩個問題，一是普通居民買不起房的問題，房價收入比過高，現(xiàn)在房價都很高。二是住房資源是有限的，怎么能避免投機？
    在今后的大背景下，解決這兩個問題有兩個辦法，第一個辦法是要想解決普通居民買房的問題，必須深化住房制度改革，怎么改革？一是要買房靠市場、買不起靠保障的兩分法不行，中間要加上政府對居民買房的支持系統(tǒng)，實際上就是深圳的安居房系統(tǒng)，深圳的安居房已經實行三年了，今后市場上可以買賣的商品房的供應量在短期內有望一半拿出來做安居房，讓中等收入群體無房戶去買這樣的房。北京現(xiàn)在也開始實行自助性商品房，基本上跟深圳的套路是一樣的。上海已經把經濟適用房改為共有產權的商品住房，就是我把價格限低了，政府具有一部分產權，你具有一部分產權，還是政策支持類的商品房，應該說這一類房今后是我們非常重要的主體，是用來解決中等和中低收入居民家庭的住房困難，把第一個問題解決好。
    第二個問題是投機，如果沒有限購、限貸、限價的話，投機怎么解決呢？要靠房產稅，必須要加快房產稅的實施，而且從我個人的理解，絕對房產稅不是針對新買的增量房，我新買一套房收稅，存量就不收了嗎？不可能，肯定存量也要收，文件中雖然沒有提過多的住房，但住房信息系統(tǒng)是要加強的，政府管理中有一塊很重要的，就是把住房信息盡快了解，建設部已經搞了全國40個大城市住房信息歸集，每個城市買房的產權登記將來都會進到國家建設部，知道你有多少套房，今后會有更多城市住房產權信息歸集，這樣便于建立房產稅全國征信系統(tǒng)，對于個人家庭有多少套房、在全國有多少套房，都會有相應的征信系統(tǒng)，所以今后的增量和存量肯定是逃不過房產稅的。這樣必然會對于投機有一定的控制和抑制，避免投機行為對于市場的過多干擾。當然，這只是我個人的理解，今后是不是在這個方向上運行，特別是國家的調控政策方面是不是在這方面運行還有待觀察，畢竟還有七年時間，但是總的來說我感覺政府會沿著這個方向走。
    最后簡單談一談羅湖，首先從深圳市區(qū)域房地產市場來看，城市更新已經成為我們的主干，目前來看，全深圳市新建商品房供應量三分之二來自于城市更新，只有三分之一來自于新供應土地，即使如此，每年新供應的商品房也是非常有限，數(shù)量不足以滿足市場的需求。所以說現(xiàn)在深圳的住房市場價格增長動力非常強勁，只是新房市場政府在嚴厲的打壓著，沒有讓它漲起來，隨便舉個例子，比如福田或南山，最近有幾個高檔商務公寓賣得很好，它旁邊的住房是什么價格？住房限價4、5萬，它們賣8-10萬，由此看來深圳的供求關系已經非常非常緊張。在這種情況下，北上廣深這樣人口非常集中的大城市，長期看來影響房價的核心因素還是供求矛盾，所以解決供求關系是長期的重要任務。深圳市目前在沒有太多新增土地的情況下只能靠城市更新，而特區(qū)內在相當長時間是城市更新的主戰(zhàn)場，因為房子比較老了，周邊配套比較成熟，加快更新有利于市場的發(fā)展、企業(yè)的發(fā)展，從這個角度來說，企業(yè)愿意干城市更新的事，特區(qū)內的羅湖、福田等區(qū)域今年以來城市更新提供的新建商品住房的數(shù)量已經比去年超過了一倍。政府已經嚴格控制價格了，為什么今年特區(qū)房價還是上漲那么快？其實很大一個因素是城市更新的樓盤慢慢在增加，而且價格賣得比較高，很多都是四五萬、六七萬，這樣的話肯定對全市均價水平提升有很大影響。但無論怎樣說，從整體平衡供求關系的角度來看，加快城市更新是有利于解決深圳市供求關系的矛盾，也有利于穩(wěn)定深圳市的住房價格。羅湖區(qū)目前看來項目是不少，比如羅湖區(qū)有2200多萬平方米舊改潛力，而且比較大的量是在羅湖北位置，大概有30個項目，今后幾年越來越多的城市更新項目進入以后，整個羅湖區(qū)的業(yè)態(tài)都會發(fā)生變化，原來羅湖區(qū)還有很多工業(yè)廠區(qū)，比如水貝都是在工業(yè)廠區(qū)辦公，今后羅湖的業(yè)態(tài)會發(fā)生變化，有利于促進羅湖作為一個重要的國際消費中心、金融中心這樣一個以商業(yè)為主體的地位的形成。
    由于時間關系，我就講到這里。謝謝大家！

王世泰：非常感謝王鋒博士的演講，理性、深刻、嚴謹，最重要的是權威，說實話，把王鋒博士請到現(xiàn)場給大家講這么一段還是很不容易的事，跟大家透露一個秘密，我是十一年之前來到深圳，一個偶然的原因誤入地產界，我曾經擔心能不能在這個領域走得很久，居然走到了今天，沒什么出息，為什么呢？就是我每年兩次都要暗暗的讀一下王鋒博士發(fā)表的《房地產研究報告》，我從來沒跟他講過，為什么呢？我想拜到他門下做學生，擔心他不要，所以沒好意思說出來，今天借富基PARK國際論壇表明我的心結，這也證明他的演講多么的權威，不僅從數(shù)據(jù)、從十八屆三中全會政策可能的走勢，包括對新羅湖片區(qū)在城市更新的基礎上產城互動，包括富基PARK國際能成為一個新的寫字樓商務辦公場所，也給了我們很多恰當?shù)陌凳尽．斎涣耍@些話還不能讓我充分的表達，其實我心中還有另一份情思，我沒有敢跟王鋒博士講當他的學生，但另外一位嘉賓我曾經不止一次的悄悄跟他說“我能不能做你的學生？”他嚴格考量以后說：你有兩條，一是年齡太大，二是長相有問題”。他是誰呢？他是深圳都會城市研究中心的院長，他的思想很亮麗，他的研究是跨界的，而且妙語連珠，特別是最近他走了美國、日本的都市中心以后，他對于城市更新、都市綜合體、寫字商務辦公空間的解讀一定別有風采，掌聲歡迎！

高海燕：王老師每次主持都把現(xiàn)場的氣氛調動的非常好，他總是能把一個人贊美的低下頭來，非常不好意思。其實我很久沒有講房地產方面的事了，我也是在想城市開發(fā)價值的深度挖掘問題，兩年以前我們更多的在研究土壤，這兩年我花了很多心思在研究種子，就是在地上種什么種子，因為這才是城市的根基，深圳的第二次發(fā)展，深圳的城市更新不是簡單的土地翻新問題，合適核心還是在種子翻新，什么樣的種子能夠讓這個城市種出高產田、種出都會文化田，這是我談房地產市場比較少的原因。
    羅湖區(qū)的城市戰(zhàn)略我這兩年參與蠻多的，各個層面都有參與，所以對這個區(qū)的區(qū)情非常了解，有些產業(yè)策略和城市策略是我操刀的，經常有些固定說法，比如剛才李燕總講到的“2500億投資羅湖”，今天的主題講的“千億投資羅湖”，我們必須更正一下，肯定不是指政府拿2500億或拿一千億出來投資羅湖，如果以千億來說，一千億投資的概念實際上是指“十二五”期間，重點對五大片區(qū)的投資，比如大家所熟悉的筍崗-清水河片區(qū)的升級，估摸社會投資在500億，比如大家熟知的金三角片區(qū)，估摸五年（2011年算起）投資230億，再比如富基PARK國際所在的水貝-布心片區(qū)，估摸投資在180億，此外還有深南東片區(qū)（黃貝嶺、湖北一帶）投資估摸在55億，蓮塘片區(qū)未來估計是45億，這個數(shù)字算下來，就是從2011-2015年已經定下來的項目投資規(guī)模大概在一千億。實際上我們如果用十年的眼光來看，用羅湖全面升級的眼光來看，2500億投資也不算多。無論是從投資總量來講，還是從城市變化的格局來講，一個新的羅湖時代真的到來了，深圳的二次開發(fā)需要我們經常掉過頭來用全新的眼光打量我們天天所在的城市，也許你所在的城市你并不熟悉，熟悉的地方也許沒有風景，所以城市需要重新打量，深圳的很多領域都需要重新打量，包括產業(yè)領域，羅湖是深圳城市更新的大戶，未來四分之一的建成區(qū)都要重新來一遍，基本上就是8.3平方公里需要重新來一遍，如果8.3平方公里重新來一輪，羅湖的城市品質將會完全不同，我們眼中的舊羅湖會洗心革面。
    羅湖整體城市戰(zhàn)略的調整，包括定位的變化，不知道大家會不會敏感？比如國際消費中心、總部經濟基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地，羅湖花了十年之功才找到這個定位，也就是說羅湖在相當長的時間，在城市戰(zhàn)略上錯過了重大機遇期，羅湖憑什么干得比福田差？一個是在2000年左右對自己的位置認識不足，二是城市戰(zhàn)略上習慣的忽略，城市戰(zhàn)略總喜歡一區(qū)一評，再就是形成區(qū)之間要錯位發(fā)展，南山區(qū)干的事，福田區(qū)不要干，福田區(qū)干的事，羅湖區(qū)不要干，以前的城市戰(zhàn)略有這樣的毛病。福田做中央商務區(qū)的時候，羅湖不能干，有幾次我參與羅湖城市戰(zhàn)略討論的時候就追問這個問題，憑什么羅湖不能跟福田一樣呢？這是什么道理？兩個區(qū)同在一個城市地理的很小半徑之內，都在關內，都是城市中心，土地可以接壤，憑什么兩個區(qū)非要錯位發(fā)展呢？為什么不可以同質化發(fā)展呢？好在羅湖經過思考找到了自己的位置，所以羅湖從總部經濟基地、國際消費中心、現(xiàn)代服務業(yè)基地這三個詞找到了自己的位置。
    剛才我講了一個問題，羅湖曾經發(fā)展中的慢一拍來自于定位的認識，因為定位決定了手法，城市更新速度太慢，城市的品質、城市的形態(tài)陳舊，在這種情況下發(fā)生了一件什么事呢？商務資源流失，大量優(yōu)秀的企業(yè)種子、企業(yè)資源、現(xiàn)代服務業(yè)資源到福田去了。今天羅湖在調整戰(zhàn)略以后認識了一個問題，必須要找產業(yè)載體，必須要通過城市品質提升和新型產業(yè)空間、物業(yè)空間的釋放，重新導致商務流的倒流，所以今天羅湖的概念是提升城市品質、發(fā)展新的城市形態(tài)、創(chuàng)新產業(yè)空間，通過大力發(fā)展物業(yè)經濟，讓很多流失的商務回來，讓新興產業(yè)回來，實際上是這樣一個過程，今天我們看到羅湖的產業(yè)變化很大。
    我們現(xiàn)在說一個數(shù)據(jù)，大家可能會說數(shù)據(jù)太枯燥，但數(shù)據(jù)畢竟能說明問題，羅湖第三產業(yè)的比重已經達到92%，但我覺得這個數(shù)據(jù)還不是特別值得說的，更值得說的是在第三次產業(yè)比重中，生產服務業(yè)的比重達到了70%多，這其實達到了現(xiàn)代經濟形態(tài)的結構，現(xiàn)代經濟形態(tài)的結構是兩個70%，一個國家也好，一個省市也好，一個城市也好，一個城區(qū)也好，兩個70%就證明你是現(xiàn)代經濟結構，即第三產業(yè)占70%，第三產業(yè)中現(xiàn)代服務業(yè)占70%，現(xiàn)在羅湖區(qū)正在向高端化發(fā)展，我們不能總體上說城市經濟，一個是產業(yè)高端化走，一個是物業(yè)高端化，一個是城市高端化，就是三條腿走路，互相作用。今天我們所在的富基PARK國際以前是一個廠房或者是一個傳統(tǒng)舊樓，重新改造以后變成現(xiàn)代寫字樓，既適應了本地區(qū)產業(yè)升級的開始，又能夠讓新興產業(yè)倒流，它成為了產業(yè)載體，并且這樣的事情羅湖天天都在發(fā)生。
    羅湖一定要說現(xiàn)在在干什么，產業(yè)發(fā)展，消費變革，城市提升，就是這三句話。產業(yè)的發(fā)展變化很大，我簡單說說我看到的，比如你看看羅湖的蓮塘，蓮塘有一個深圳互聯(lián)網產業(yè)園，這是非常奇怪的事，就這件事我曾經多次給羅湖區(qū)提出建議，我說羅湖區(qū)可以把深圳中小型特別是創(chuàng)業(yè)型電子商務公司和互聯(lián)網公司集中起來，羅湖說這不太可能，我說完全有可能，當然從低成本的驅動，從新型物業(yè)空間的釋放，從新型產業(yè)體系的建立這三個角度來說完全可以建立新產業(yè)，而今天深圳互聯(lián)網產業(yè)園在蓮塘，并且蓮塘的互聯(lián)網產業(yè)園是所有區(qū)當中創(chuàng)業(yè)型電子商務公司集中度最高的園區(qū)。我在外部公司支持了一家公司，市委書記去考察的時候想都沒有想到過，沒有想到三四年時間成長為一個巨無霸的企業(yè)，這就是說你要仔細觸摸這個城市，這兩年來我沉下心來去找種子、看種子，沉下心來體會城市，羅湖的未來完全不是通過文字、數(shù)據(jù)可以想象的，再比如珠寶業(yè)，今天珠寶行業(yè)協(xié)會秘書長也在這里，珠寶業(yè)的發(fā)展已經不是傳統(tǒng)加工業(yè)、小型公司，很多總部企業(yè)來了，我最近去到一家珠寶企業(yè)，這家企業(yè)也是做加工出身的，我們說世界珠寶看中國，中國珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，羅湖珠寶看水貝，未來的增長在自主品牌的提升上，這個地區(qū)的發(fā)展不是我們所能理解的，學軍的白皮書中有些數(shù)據(jù)稍微落后了一點，比如水貝這一帶集中的珠寶生產企業(yè)已經五千多家，很多珠寶總部在這里建立，我最近看了幾家，其中有一家是做定制珠寶，請來卡迪亞技術總監(jiān)，水貝的創(chuàng)造力在未來五年一定會把你的眼睛亮瞎，我現(xiàn)在覺得城市好好玩。
    再比如京基100，盡管京基100今天的入駐率不是特別高，但它給羅湖帶來的信心不是由外觀可以看到的，蔡屋圍再過五年看像這樣的樓會很多，就是商務要扎堆，消費要扎堆，場所要扎堆，城市更新要扎堆，城市品質通過扎堆提升上來，羅湖也開始瞄準福田，福田發(fā)散樓宇經濟，招商銀行大廈一棟樓一年產生的稅收就是100億，羅湖這幾年每年都有變化，羅湖現(xiàn)在億元樓有25棟，就是每棟樓一年稅收交一億的樓有25棟，隨著羅湖的產業(yè)提升，隨著羅湖城市品質的提升，億元樓會越來越多，羅湖正在走向商務時代，羅湖正在走向現(xiàn)代都市化，羅湖的產業(yè)在都市產業(yè)化，羅湖在現(xiàn)代城市化，這個趨勢非常明顯，所以我總說給羅湖一點時間，羅湖會還你一個驚喜，我是作為一個城市觀察者來說這句話，我不是走到哪里說哪里好，我還是很審慎很理性的觀察這個問題。
    2007年我說過“再過八年，深圳可能會進入羅湖時代”，按照時間推算應該是2015年，其實不一定非要是八年，起碼我覺得在未來5-8年時間你會看到全新的羅湖，這句話不是一個感性的判斷，而是城市運動理論本身的觀察，為什么呢？在世界城市運動史上可以看得出來，當城市一次開發(fā)全部完成以后，會迎來老城區(qū)回歸時代，因為它的文化積淀，因為城市運動的慣性，因為它的資源積累，因為人們重新尋找自己的城市記憶，重新解開城市的密碼，重新回溯自己的城市故事，包括資本重新尋找新一輪的開發(fā)興奮點，所以老城區(qū)會回歸。從這個意義上講，我覺得羅湖正在打一場名叫“城市更新”的翻身仗，羅湖更新正在回歸路上。

王世泰：高海燕院長的演講激情飛揚，而且有非常深刻的哲理，比如我們馬上就能記住很多句子，城市是需要打量的，羅湖新的時代即將開始，而這個時代是新的商務時代，并且他從世界城市的成長史中告訴我們當?shù)谝徊ǔ鞘邪l(fā)展浪潮走過以后，就會進入舊城進入，我們可以找到羅湖的方向、羅湖的未來。今天的嘉賓陣營中有我們非常熟悉的，也是我非常要好的朋友宋丁先生，他將會為我們解讀新羅湖，大家掌聲歡迎！

宋丁：今天分配的任務我有一點小意見，王鋒博士是“呼喚新羅湖”，什么叫呼喚呢？吆喝，吆喝一聲就完事了，很輕松。高博士是聚勢，稍微累一點，要把錢、人、財、物聚集起來也不容易，他在路上，要聚集，比王鋒博士累一點。但是相比來說我的任務就沒法比了，我的任務是躍變，錢拿會、物拿回來，沒變交代不了，而且告訴我這不是一般的變，是躍變。拿到這個任務的時候我頭就大了，躍變是什么概念呢？就是要騰飛、飛躍，我要解決這兩個問題，一定要變，不變的羅湖沒有出路，是死亡，所以今天的核心字眼是“變”，躍不能在空中，一定要腳踏實地的往上躍，往上躍有幾種，第一種、如果你腳下是一堆泥潭的話，你能躍得起來嗎？當你到了泥潭的時候，聰明人會告訴你不能動，越動陷得越深，所以不能到泥塘里。我想到了一個概念，體育運動里有一種新運動——蹦床運動，彈性很強，你要想借助往上躍一定要靠這個東西。我就在琢磨了，羅湖要再走向新的輝煌，我們需要積極蹦床？需要多少強力的彈簧？我仔細盤點，這一盤點嚇了一大跳，太多太多的節(jié)點能夠在我們呼喚之后，在我們聚勢之后，形成一個巨大的向上動能和沖擊力，我梳理了一下，一不留神梳理了十個蹦床，我把它叫做基地，十大基地引領新羅湖的躍變，所以我今天給大家從十個角度來解讀。
    一、深圳新一輪市場化改革的前沿基地
    昨天剛剛公布十八屆三中全會重大改革決定，今天在深圳這個中國所謂的改革開放窗口，第一場地產論壇就在這里召開了，所以說新一輪市場化改革在中國的前沿基地，在深圳羅湖由此開始了，所以我覺得新一輪市場改革的前沿基地這件事，我們羅湖當仁不讓。剛才高博士談的時候我忽然想到，其實如果講高度，因為我知道96年的時候曾經深圳遇到一次大搖擺，被認為我們還有沒有出路？還有一篇著名的網文《深圳，誰拋棄了你？》講到了這個問題，當時我突然發(fā)現(xiàn)在羅湖的地塊上長出一棟樓，385米，現(xiàn)在看來不算高，但僅僅是這座樓給了深圳人巨大的信心，因為它當時的高度是中國最高，當時突然大家說“你說深圳不行了，他為什么要蓋高樓？難道是蓋著玩嗎？一定是有人要租它、要買它，說明它的前景很好”，如果再把時間拉回到80年代，我們看到了國貿大廈，還有到新世紀目前為止尚未有人超越的京基100，深圳三次向上飛躍都在羅湖發(fā)生，這不是偶然現(xiàn)象，這能保證平安大廈之后不會在羅湖出現(xiàn)一個比它還牛的？當然，發(fā)展不只是樓的發(fā)展，更多是體制的、經濟模式的、市場化的，我覺得從底蘊來看，羅湖不輸于任何其他一個區(qū)，所以我們可以利用2500億的概念，真正做起來也許2500億都打不住，我們說城市更新再造1個或1.2個、1.5個羅湖新中心，我們一定要想清楚這個地方要發(fā)生什么事情，我們在和三中全會走一致的方向。
    二、深圳全面推進城市更新的試驗基地
    有的人有疑問了，不對吧，城市更新全深圳市都有啊，你別忘了我這句話“全面推進”，什么叫全面推進？別的區(qū)有這么大面積嗎？有這么大空間嗎？沒有，這折射出羅湖作為一個深圳發(fā)展最早的片區(qū)，它能夠拿出來的所謂新地還有嗎？我不知道，一會兒周總會給我一個解釋，羅湖還能拿多少新地做事？如果沒有新地，按照傳統(tǒng)的房地產思維，是不是羅湖就沒有發(fā)展了？不是這樣的，我們已經導入上千億的城市更新中，而且以羅湖為代表全面推進，不是一個點，若干個點遍布羅湖，如此大面積、大規(guī)模、全面的格局，在深圳所有區(qū)中都很難見到，可以說羅湖在這方面是拔了頭籌，在全面推進上，不單只是城市更新上，因為現(xiàn)在大家都在搞城市更新，如果我大面積全面推廣的話，難度、系統(tǒng)性、復雜性，甚至未來的不確定性都是最高的，羅湖邁出這一步，讓我們看到了80年代一聲炮響的感覺。大家注意，在十八屆三中全會之前有人說“沒有摸著石頭過河這件事了”，可是這次中央講得很清楚，未來雙軌制，一方面是我們的市場發(fā)展，另一方面我們繼續(xù)要摸著石頭過河，誰也不能保證對未來看得很清楚，因為新時代面臨的問題和困難是新的，你怎么能說不摸著石頭過河？現(xiàn)在的石頭和過去的石頭完全不一樣，所以說全面推進反映了羅湖的現(xiàn)狀、特征和氣魄。
    三、城市土地集約節(jié)約利用的先鋒基地
    我們既然要做城市更新，要整合，那我按照國家提出的土地集約節(jié)約利用，怎么做到既集約又節(jié)約？土地現(xiàn)在真的是寸土寸金，前海有一個測算，每平方公里產出一千億，這在全國已經突破了，但是按照深大魏達志教授的測算是一萬億，那就不是每平方公里的產出了，而是每平方米要產出多少的問題，羅湖有沒有這種氣派？剛才高博士談到招商大廈一棟樓一百億，羅湖每棟樓能產出兩百億、三百億嗎？這不是大躍進，而是完全有現(xiàn)實基礎，也得有這個野心和魄力，沒有辦法，我們就是巴掌大一塊地，人家不給我們地，我們只有這么玩，集約節(jié)約是相互掣肘的關系，在這個方面我們很欣慰的看到羅湖再次啟動，每一塊土地都不能隨便浪費，做得很精致，在這一點上也是有先鋒的作用。
    四、深圳主城整體產業(yè)升級的樣板基地
    我們看到了這樣一些片區(qū)，做了非常多的片區(qū)開發(fā)，比如剛才談到了筍崗-清水河、水貝-布心片區(qū)，整體開發(fā)中間立足于產城一體化，城市更新再發(fā)展不只是造一堆房子空著，羅湖在這方面不是沒有教訓，比如羅湖曾經出現(xiàn)若干個蓋得很高的樓長期空置，沒有產業(yè)、企業(yè)進駐，這樣的話它能給你提供稅收嗎？能支撐幾百萬人的生存與發(fā)展嗎？所以在推進城市更新過程中一定要跟進產業(yè)進入，而且是高端產業(yè)進入，而且是帶有國家示范效應的高端產業(yè)進入，只有這樣才能談每平方米產出多少，在產業(yè)升級方面，我個人認為羅湖仍然讓我們看到了樣板的形象。
    五、深圳經濟跳升增長依托的產業(yè)基地
    深圳經濟是不是由過去的30%、20%、15%、14%、12%到現(xiàn)在9%左右的水平，一路就下去了？能不能有更大的發(fā)展？剛剛高博士說有一家企業(yè)50億美金，這讓我非常興奮，像這樣的企業(yè)，悄沒聲的在羅湖一個角落里成長為50億了，其實華為不就是這樣“長”出來的嗎？我跟上海的同志們在一起聊天的時候經常說“你不要吹牛，咱們什么都不要講，我們來個腦筋急轉彎，十秒鐘，你點上海三十年來完全靠市場化成長起來的企業(yè)”，我點了十幾個，他一個都講不出來，我說你不要跟我說什么上海汽車，那是國家重金砸的，深圳有華為、中興、騰訊、招商、平安等等，全部都是市場化企業(yè)，它的能量很大，大到華為已經被美國政界盯上了，引起它關注是因為你具有和他博弈的能量，深圳羅湖有多少這樣的企業(yè)？我建議羅湖的領導認真梳理一下，50億美元的能量、一千億的能量，我上個月在海口，海南航空準備到2020年一萬億，你看看萬達王健林在干什么，一個企業(yè)資產總額一萬億，這是已經走向現(xiàn)實的東西，這也是給你帶來每平米產出的基礎，跳升增長離不開產業(yè)基地的打造，我們看到PPT上南中國物流中心、新商業(yè)商務中心、亞洲高端珠寶中心，口號喊得震天響，每一個圈里都有萬億產值出來，我們對它抱有非常大的期待，因為它們是羅湖的新希望，只有它們，深圳的經濟、羅湖的經濟才能產生跳升，也就是我的躍變。
    六、高成長引領財富大集聚的中樞基地
    既然是高成長，財富就追求高成長，你如果給我一個平臺，你給我一點陽光我就燦爛，全世界的資本都這么說，所以馬云去找孫正義談的時候，孫正義說不談了，給你五千萬，美元？我玩不了，兩家退讓，一個說給你五千萬，一個說不要五千萬，最后兩千萬美元成交，馬云一個光棍節(jié)就可以375億，將來的物流領域、金融領域全部都是萬億，所以銀行行長緊張得要死，這樣一個前景對于羅湖來講，我們的空間超大，未來的新興產業(yè)有時候不是靠占空間的，馬云占多少空間？我界定羅湖應該能夠成為中樞基地。
    七、中國境內國際消費潮流的策源基地
    我給你戴了兩個帽子，一、你是策源基地；二、你是中國境內的，不要講羅湖的國際消費中心是深圳的，因為現(xiàn)在全中國的城市，連上海都沒有提國際消費中心，你就是策源地，你就是中國的。提出來了，怎么實現(xiàn)？我們就要思考羅湖怎么做到這一點，剛才在論壇前我就在談這個問題，羅湖面臨著巨大的挑戰(zhàn)，因為真正成為國際消費中心，你首先要讓香港對你產生緊張的心理，為什么？因為國際消費潮流的核心在于免稅，我們能拿到這樣的政策嗎？如果拿不到，你和香港不在一個平臺上，你怎么敢說你是國際消費中心？我覺得這個政策、這個前景我們要爭取，我們毗鄰香港，將來要和它比肩發(fā)展，拿到了這個政策，羅湖簡直就是不可想象的長了若干個翅膀，不是一對翅膀，我相信有這個機會，我覺得成為中國境內國際消費潮流的策源這件事是有機會的。
    八、深圳創(chuàng)建環(huán)境友好城市的示范基地
    如果說羅湖作為最早的城區(qū)，過去這么多年來我們的發(fā)展參照香港模式，比較密集，容積率很高，環(huán)境也許不是特別的友好，那么下一步的發(fā)展還要繼續(xù)保持這樣的形狀，十八屆三中全會中的五位一體，新增的一體就是生態(tài)文明，所以環(huán)境這件事，不管你投2500億還是2萬5千億，你沒有環(huán)境，沒有生態(tài)，對不起，不代表未來，遲早還是要萎縮下去，所以我相信這個目標在羅湖人心中一定是非常清晰的，尤其是我們今天站在這個地方的時候，我眼睛只要跨過去45度角就很生態(tài)，從今天開始，改革由這場論壇起步，我覺得還真有點道理，因為真的在深圳市區(qū)里能找到這么好環(huán)境的地方是很少的，不但是集約節(jié)約型，還是環(huán)境友好型的城市，這是國家的號召，也是羅湖的責任。
    九、創(chuàng)新型城市大文化形象的展示基地
    小文化遍地都是，你能做到大文化嗎？這件事可不是玩玩的，我覺得除了硬件的高樓大廈、基本風貌的改造，包括我剛才談到的生態(tài)環(huán)境的改造，我們還要讓它附加文化，不是一層文化，可以多層文化附加，除了本土的文化、民族的文化，還有商務文化，等等文化全部附加出來，附加到最后突然發(fā)現(xiàn)高處不勝寒，人家一看就知道這里是羅湖，辨識羅湖的形象不是靠別的東西，而是靠大文化，我相信我們有這個底蘊和能量，我們率先啟動這么龐大的城市中心，你不是讓開發(fā)商蓋一堆房子，拼命向政府要容積率，密密麻麻的形象，軟結構的東西有時候比硬結構更加有威力，那就是要一層層附加文化，讓所有人看到，這就是我心中的羅湖、未來的羅湖。
    十、深圳培育國際城市品牌的戰(zhàn)略基地
    說一千道一萬，這次國家設立了改革領導小組，我看了一下，沒有開放領導小組，其實應該是改革開放，四個字不可缺一，尤其在深圳這個地方，千萬不要忘了開放的任務，我們真的要和國際對接，因為相比上海大哥哥，深圳這個小弟弟多少有點英雄氣短，因為人家街上走的境外人是歐美的，但深圳街頭上看不到多少歐美人，如果算境外，深圳的境外人真的蠻多的，每年兩億進出的人次，但絕大多數(shù)都是香港人，因為有幾十萬香港人住在深圳，每年有10%的房地產是他們買走的，他們已經把孩子、生活全搬過來了，所以我們也有一點國際化，但這個話說得不太準，因為香港不算國際。既然要打造國際消費中心，我們仍然要在羅湖大發(fā)展中，借助2500億的平臺，營造高端的、更開放的國際平臺，我們希望羅湖能夠引領深圳，真正的嵌入國際，走入國際，因為沒有辦法，這是一條大船，駛向國際，沒有辦法走回頭路，希望再過二十年，我們能和上海、香港平等的說，平均一分鐘在羅湖街頭、在深圳街頭能看見一個高鼻子藍眼睛的人，他來玩，來做生意。
    我今天講了十個蹦床，十個彈力很強的彈簧，就是十個基地，它的作用不是呼喚，也不是聚勢而是躍變，羅湖躍變越好看！

王世泰：謝謝！宋丁教授的演講非常精彩，我在下面聽得熱血沸騰，十大基地給我們展示了新羅湖的美好，同時把它比喻彈簧，巨大的彈力能使羅湖躍變。他剛才在結尾時講得很有意思，在躍變之后多少人當中見到一個高鼻子藍眼睛的人來羅湖，也許來參觀富基PARK國際，也許他的公司會進駐富基PARK國際，但是我告訴你，他可能要來買珠寶。外國人認為中國人的珠寶還是一個神秘的領域，剛才聽宋丁教授這段演講時，我心中燃起的情緒像我三十多年以前讀《歌德巴赫猜想》，今天我不知道窗外是一座什么山，有什么玉，但是我在看資料的時候知道水貝的珠寶是中國珠寶的一頂桂冠，曾經有一句話說“中國珠寶看深圳，深圳珠寶看水貝”，我不知道這句話講得有沒有道理，還是我僅僅從網上看到一點湖光掠影的東西，下面我要有請深圳市黃金珠寶文化研究會張秘書長來做解讀。

張祖輝：老師們剛剛講了很多新羅湖的概念，王老師也講了水貝的珠寶好不好看，我相信深圳黃金珠寶研究會責無旁貸。我家樓下有個鄰居，是個姓王的老太太，不知道她是怎么知道我是搞黃金珠寶的，她老想跟我聊黃金珠寶的情況，有一天我下班回家，她說“張秘書長，我有個事向你請教一下”，我到她家去，她拿出一個非常漂亮的金項鏈，“你看看我這是真的假的？”我心里直打鼓，拿來看了一下，問“你買給誰的？”她說“買給我女兒的”，我說你女兒牙口比較好，上面牙印很清楚，因為千足金比較軟，我說你的女兒很不錯，老太太一聽非常開心，“馬莎，過來！”我聽到一串鈴響，跑出一只小狗來，我當時一想，水貝珠寶不但人戴，寵物也戴上了，這給水貝珠寶產業(yè)又開拓了非常大的空間，因為現(xiàn)在寵物比人精貴。
    我相信很多人不一定了解為什么在水貝形成了這么大的珠寶產業(yè)？我們先講講過去，以前浙江、江蘇都是作坊式的生產，隨著農村生產力的解放，隨著農村購買力的釋放，人們的生活從服裝的流通，到人們對珠寶首飾的追求，在實行消費升級，在這種情況下，再加上中國的經濟發(fā)展集聚了龐大的能量，實際上就是通過資金不斷的推動產業(yè)滾滾向前，購買力非常巨大，為什么在水貝這個地方形成了產業(yè)集聚地？大家都知道，在當時的國家政策里，黃金是中央央行管控的產品，一般人是不賣的，但是深圳作為中國改革的窗口，央行當時有政策，可以在這里拿到更多的配售計劃內的黃金，所以內地的商場和經營者紛紛到深圳找黃金珠寶。當時香港的黃金制造業(yè)隨著物業(yè)的發(fā)達和城市定位的不同，很多香港黃金珠寶工廠向內地轉移，深圳作為一個接駁口，我們可以看到鹽田保稅區(qū)，最早的時候，業(yè)內很多大牌黃金企業(yè)和生產企業(yè)都在那里駐扎下來。當然，后來隨著產業(yè)政策的調整和羅湖區(qū)政策的引領，剛才高老師講到種種子，我覺得羅湖種的珠寶的種子非常好，在轉型的時候把珠寶企業(yè)引進羅湖水貝。這里講一點風水，水為財，貝在最早的結繩記事時代就是錢，所以水貝這個地方備受黃金珠寶老板的喜愛，當時黃金珠寶協(xié)會的許會長帶頭搬到羅湖水貝片區(qū)，后來愛得康買下了愛得康大廈，這些都是業(yè)內翹楚企業(yè)，體量很大。正是在政策的支持下，正是在政府的引導之下，創(chuàng)造了一定產業(yè)的條件下，水貝這里種下了珠寶的種子，剛才王老師說中國珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，羅湖珠寶看水貝，在內外因作用之下，水貝珠寶迅速得以壯大。
    現(xiàn)在水貝珠寶產業(yè)體量很大，我可以告訴大家?guī)讉€數(shù)據(jù)，鉑金首飾中國消費全世界NO.1，鉆石消費中國仍然是NO.1，去年中國消費的黃金是832噸，今年隨著金價上升到一定高度之后往下走了走，“中國大媽戰(zhàn)勝華爾街”是所有媒體的頭條，確實是排著隊買黃金，2002年上海黃金交易所開業(yè)時，當時市場交易價是80元/克，市場消費是90元，而現(xiàn)在黃金首飾價格漲到400、500元，在高增長之下，真正的使黃金珠寶產業(yè)得到迅猛的發(fā)展。也正是在這樣的情況下，黃金珠寶產業(yè)在水貝這個地方得到了發(fā)酵式甚至內核爆發(fā)式的增長，就像宋老師說的“躍升”，一下子跳升起來，從最初的產業(yè)形成，經過2003、2004、2005、2006年的穩(wěn)定發(fā)展，07、08年經濟危機之后，我們發(fā)現(xiàn)黃金珠寶忽然一下子得到了所有人的重視，以前大家投資房子，買紅酒，買字畫，現(xiàn)在很多人都在買黃金珠寶，你到銀行去看一下，小柜臺上都擺著黃金產品，因為大家喜歡它。
    現(xiàn)在我們創(chuàng)造了非常多行業(yè)內甚至在全世界都有影響力的企業(yè)，業(yè)內有家企業(yè)每年黃金產量可以達到100噸以上，按照前天黃金金價1200多美元，你算一下一百噸是多少錢，這樣大的企業(yè)在全世界是不是NO.1？剛才幾位老師講水貝千億企業(yè)、百億企業(yè)，就那么一個小工廠、就那么一個小展廳就有多少億了？這已經體現(xiàn)了它的大體量，現(xiàn)在的水貝珠寶片區(qū)有很多非常有名的企業(yè)，比如黃金有“五朵金花”，鑲嵌有“五朵金花”，鑲嵌主要是鉆石鑲嵌，實際上水貝珠寶的產能產值占中國的70%以上，這個數(shù)據(jù)相對比較保守，實際上能達到90%甚至95%以上，因為只要是在中國內地銷售的黃金珠寶，基本上都是從水貝展廳貿易和批發(fā)出去的，當然也有人說我喜歡到香港買黃金，香港的黃金更便宜，但中國現(xiàn)在在黃金進口上還是有政策，不是所有人都能去香港買，實際上香港的產品供應有很多還是通過中國來料加工的工廠進行加工，加工之后回到香港，你又坐車去香港把它背回來，其實沒有必要，可以就在水貝買，工藝非常好。實際上卡迪亞有很多產品，國內工廠已經在給它代工，只不過因為有保密協(xié)議，不能說。從水貝的工藝加工水平和能力來看，絕對站在世界的最前沿，我可以告訴大家一個數(shù)據(jù)，深圳水貝片區(qū)的加工企業(yè)，每年從意大利、德國、日本進口的先進工藝機器大概在5億以上，他們用先進的設備和超前的企業(yè)經營理念，達到世界一流珠寶的制作水平，這是現(xiàn)在大家所看到的水貝珠寶片區(qū)的現(xiàn)狀。
    水貝珠寶片區(qū)還有一個問題，大家可能會說“水貝珠寶片區(qū)怎么那么破？老是堵車，開車開不進去”，待會兒發(fā)布《新羅湖·白皮書》時就可以看到，里面有金展國際珠寶廣場、水貝工業(yè)區(qū)，很多大企業(yè)找不到一個配套的商務辦公樓盤，大家很著急，我說一個很極端的例子，田貝村下面，平安銀行往南走200米有一個社康醫(yī)院，以前我們很少去，這幾年把這邊拆了之后，醫(yī)院的2-7樓全是珠寶企業(yè)，我嚇了一跳，連一向講究風水的珠寶行業(yè)竟然跑到醫(yī)院上面辦公，坐著咯吱咯吱的破電梯，這樣的辦公條件是難以想象的，我估計宋老師、高老師有發(fā)言權，因為他們是搞規(guī)劃的。
    現(xiàn)在水貝珠寶交易片區(qū)，到太寧路、太安路、田貝四路、田貝二路、田貝三路、田貝一路，到水貝國際珠寶交易中心，到已經拆了的金展國際珠寶廣場，以前老的玉器批發(fā)中心也被拆了，在這么緊張的區(qū)域內迅猛發(fā)展，但這里面有幾個不匹配，一是珠寶的璀璨和商務辦公條件的不匹配，走紅毯的明星如果只穿露背的衣服，雖然吸引眼球，但是不美，如果戴上了珠寶，一下子就光彩起來了，但是創(chuàng)造美好首飾的企業(yè)辦公條件卻很差，是老舊的工業(yè)廠房，羅湖區(qū)在這個產業(yè)已經投入了很多錢，羅湖區(qū)經濟促進局已經要了政策支持，投入了幾個億資金，但僅僅只是給臉上抹了點粉，里面還是商務辦公環(huán)境不匹配。二是配套和環(huán)境也不匹配，比如吃飯，我想請王老師吃個飯，在周邊還真不好找地兒，比較好一點的吃飯的地方就是翠竹公館，但現(xiàn)在翠竹公館也很擠，想找一個比較舒服的地方，喝喝茶聊聊天都找不到。這實際上也引出一個新的不匹配，最近發(fā)現(xiàn)黃金珠寶產業(yè)引進的高端人才和產業(yè)發(fā)展也不匹配，很多大學生不愿意進入這個行業(yè)，總覺得黃金珠寶是很璀璨的，花園式的環(huán)境，但來了以后，電梯都破破爛爛的，晃晃悠悠，很多人不愿意進入這個行業(yè)。但現(xiàn)在也有可喜的變化，有幾個工業(yè)園在進行改造工程，讓水貝珠寶的亮麗形象成長起來，相信在四五年之后，水貝片區(qū)的商務環(huán)境會發(fā)生非常大的變化。
    剛才講了水貝珠寶發(fā)展的機遇，面對未來我想講匹配，什么叫匹配？就是剛才宋老師講的，光珠寶美不行，你的環(huán)境要美，所有配套都要到位，在未來的發(fā)展過程中，我相信隨著幾棟新的珠寶大廈、商務大樓以及商務寫字樓不斷的延伸，會給水貝珠寶辦公環(huán)境帶來質的變化，休閑、會客、高端人才的引進，軟環(huán)境和硬環(huán)境都會達到空前的高潮。
    我還想借用高老師的一句話，水貝珠寶的發(fā)展還是面臨種子的問題，現(xiàn)在的羅湖在發(fā)展過程中已經在騰籠換鳥，就是讓一些低端制造的產業(yè)往外轉移，你們可以看到惠州有一個東方金玉園，已經把深圳很多制造業(yè)引進過去了。李朗也有一個工業(yè)園，有很多制造業(yè)已經轉移過去了，可以這么說，現(xiàn)在留在水貝珠寶片區(qū)的都是以商務、貿易、設計、研發(fā)的高端服務產業(yè)鏈，恰恰這就是水貝珠寶在未來的發(fā)展中能否發(fā)光的很重要的一點，它要具備文化性，因為設計、研發(fā)是很高端的，在羅湖騰籠換鳥的產業(yè)政策中我們發(fā)現(xiàn)它希望總部經濟留在水貝，希望高端制造、高端設計留在深圳，這是羅湖珠寶、水貝珠寶產業(yè)政策中最核心的一點，也是最優(yōu)質的種子。我相信有了文化，有了高端珠寶定制，有了高端制造工廠的出現(xiàn)，有了高端商務樓和商務環(huán)境的打造，一定能使水貝珠寶真正的像幾位老師說的躍升起來，要把它托住，放點光出來，富基PARK國際離水貝片區(qū)很近，如果水貝片區(qū)能和這里連通為一片，就能創(chuàng)造更好的工作、學習、生活的環(huán)境，水貝珠寶也會越做越漂亮，希望在座的女士戴上水貝銷售出去的珠寶也感到自豪。謝謝你們！

王世泰：謝謝秘書長從專業(yè)的角度給我們解讀璀璨新羅湖，他從平衡、匹配，將水貝珠寶加工業(yè)和富基PARK國際之間的通道展示得非常美妙，假如水貝珠寶行業(yè)把富基PARK國際作為辦公休閑、注入文化內涵的基地，剛才宋丁教授也講了馬云的阿里巴巴很厲害，如果馬云也要來這里拿兩層三層，李總會怎么辦呢？因為做珠寶的財富量級很高，馬云出手也很闊，假如馬云要入駐富基PARK國際，我想李總就會比較頭大，我賣給誰呢？租給誰呢？剛才我在臺下的時候中原一個小姑娘跟我說“富基PARK國際是原版甲級寫字樓，不是城市更新類型的產品”，我想這中間可能有什么特別的奧妙，富基PARK國際的產品有哪些非常好的特質？下面有請富基集團的李總給我們作深刻的解讀。掌聲歡迎！

李燕：大家好！今天的論壇活動非常精彩，從呼喚新羅湖到最后的璀璨新羅湖，說得我特別特別激動，我不知道在座各位是什么感想，我感覺到今天講的新羅湖、新高度，我們在描繪羅湖未來的美好前景，其實羅湖在呼喚富基PARK國際，應該是羅湖需要PARK國際，水貝也需要PARK國際。剛剛秘書長講了水貝珠寶的發(fā)展，接下來我想給大家解析一下富基PARK國際，首先我想花三分鐘時間讓大家欣賞一下富基PARK國際的影視片。
    （播放富基PARK國際項目VCR）

李燕：富基集團成立于2002年，在房地產行業(yè)經驗比較豐富，走的是多元化發(fā)展道路，董事長比較低調、務實，這些年來我們沒有去做什么宣傳，在業(yè)內的知名度不是那么高，今天這么大的活動我在想是不是要把董事長請出來，但他非常低調，其實董事長是非常有遠見的企業(yè)家，是扎扎實實在做事情，我們未來的土地儲備非常充足，有500萬的土地儲備量，而且我們未來走的是多元化發(fā)展道路，定位是城市綜合運營商，富基PARK國際也是我們在2013年的標志性項目，集團領導核心層，包括全集團下屬公司都非常重視這個項目，投入了很多心血。
    剛剛欣賞完了影視片，大家對PARK國際項目有了大致的印象，但關于項目是怎樣的地位、有什么獨特的優(yōu)勢我想還是跟大家分享一下。其實這個項目當初在定位的時候也是在考慮，因為它是一個商業(yè)項目，是做商務公寓還是做寫字樓？作為房地產開發(fā)來說，市場定位是非常重要的，我們經過了深入的市場摸底，發(fā)現(xiàn)羅湖真的是缺少精品寫字樓，從80年代東門、國貿、地王，甚至到現(xiàn)在的京基100，深圳不乏地標性建筑，但有些產業(yè)離不開這個區(qū)域，他不會去到福田中心區(qū)，也不會去到南山，也許也不會去到深南路，所以我們將這個項目定位為第五代商務標桿，以500強企業(yè)的商務標準來做的，有四大標準，首先是要有豐沛的產業(yè)鏈作為支撐，我們依托水貝珠寶、筍崗-清水河物流中心。二是生態(tài)標準。世界500強企業(yè)需要有生態(tài)、綠色、健康的辦公理念，而傳統(tǒng)寫字樓不具備這樣的資源，大家現(xiàn)在向窗外看去就是一個公園。三是品質標準。寫字樓要回歸商務屬性，在品質方面一定要具備甲級標準，包括智能化體系也是第五代的標準。四是服務標準。很多寫字樓比較忽視服務理念，不太人性化，而服務恰恰是我們董事長特別強調的，我們一定要把這個項目打造成地標項目，要突顯服務的品質，因為我們的體量不是特別大，并且公司持有一半，所以銷售量并不大，盡管如此我們還是非常重視配套，因為寫字樓跟住宅不一樣，所以我們跟金鑰匙聯(lián)盟合作，引進了五星級酒店管家式貼身服務，這四大屬性也是第五代商務標桿的內涵。
    中國人講究天時、地利、人和，剛剛各位專家講了新羅湖規(guī)劃和新羅湖未來的前景，這其實就是天時，當時我們在福田中心區(qū)也有一個項目，老板帶我們去看項目的時候還只是一片空地，為什么在那么高的地價時選擇了那樣一塊地呢？就是因為看好它的規(guī)劃前景，所以商務市場的運作一定是離不開政府規(guī)劃的導向，這個導向會給我們最大的機遇。當初我們很疑惑，這么高的地價，為什么老板會拿這塊地呢？事實證明了他的前瞻性眼光，這幾年來，福田中心區(qū)的寫字樓拔地而起，深圳音樂廳、圖書館等文化設施也聚集在中心區(qū)。再比如前海當時并不被人看好，天利中央廣場、海岸城等寫字樓物業(yè)只是兩萬元一平米，現(xiàn)在價格已經漲了兩倍多，這說明所有的東西一定要跟著政府規(guī)劃的導向走。
    目前深圳已經沒有太多的發(fā)展空間了，只有依托城市更新來進行升級換代，最重要是羅湖跟福田、南山有很大的不同，福田、南山沒有羅湖這么好的環(huán)境，也沒有產業(yè)園區(qū)作為支撐，水貝珠寶是亞太地區(qū)最大的珠寶交易中心，加工、展銷、設計都在這里，全中國90%珠寶銷售額都出自這里，這個地方已經成行成市了，有了這樣的產業(yè)鏈作為支撐，商務市場一定有很大的發(fā)展前景。
    關于地利，有些嘉賓今天是第一次到這個地方，不管是從福田還是從羅湖過來都非常方便，我自己也住在福田，每天到這里只需要十分鐘，雙大道、雙地鐵，剛剛在VCR也總結了很多亮點，寫字樓很大的亮點就是昭示性一定要強，富基PARK國際前后左右都沒有遮擋，完全可以形成地標性建筑，雖然說高度、規(guī)模跟京基100不能比，但我們的定位是打造水貝珠寶版圖的商務明珠，也是商務地標建筑。
    人和這一塊，在設計上我們投入很多，無論是外立面的細節(jié)，還是室內設計、園林設計，都是聘請國際級大師操刀設計，外立面完全可以跟中心區(qū)甲級寫字樓相媲美，無論是顏色搭配還是用材方面我們都是精心斟酌，一定是用最好的材料，讓它體現(xiàn)出國際化，因為我們針對的客戶是珠寶企業(yè)，所以在設計理念上一定要強調國際化、藝術感，在細節(jié)上狠下工夫，一定要把PARK國際打造成精品。
    如果說我們的品質可以復制，那么87萬平米公園的稀缺資源是不可復制的，我們是片區(qū)的“領頭羊”，因為市場在呼喚我們，因為我們是第一個，應運而生，本身富基集團就是比較有社會責任感、有誠信的、務實的企業(yè)，寫字樓畢竟是公共建筑，公共建筑和住宅是不一樣的，它有更多的社會屬性，我要打造城市名片，為城市景觀做貢獻，豐富城市的天際輪廓線，讓它成為一道亮麗的風景線，白天的時候外立面非常現(xiàn)代、大氣，昭示性非常強，夜晚我們還要為城市做貢獻，我們花了幾百萬做燈光工程。
    從服務細節(jié)上，今天大家在這個環(huán)境里都會覺得很舒服，可能全深圳找不到這樣舒服的環(huán)境，董事長拿出這樣大的空間打造商務會所，將來企業(yè)家做沙龍活動，員工開生日PARTY，或者在這里談生意都非常舒服，窗外就是圍嶺公園，將來還可以看到筆架山、京基100、地王，從風水學上講，我們又是龍脈的位置，我在這里越待越舒服，越待越喜歡，富基PARK國際已經公共發(fā)售了，有很多珠寶客戶，甚至福田中心區(qū)的客戶到這里來，他們說“中心區(qū)哪里找得到這樣好環(huán)境的項目？”另外他們覺得這里很方便，性價比又很高，為什么客戶非常認可PARK國際呢？因為我們花了很多心思，不惜重金打造，自然會受到客戶的追捧，項目是在新羅湖中心搶占先機的領頭羊，我們是引領市場的人，我們對城市、對社會都做了非常大的貢獻。
    這個項目天時、地利、人和都具備，所以它不可能不受到市場的追捧，不可能不受到高端企業(yè)的喜愛，剛剛大家也提到了，珠寶產業(yè)園的辦公環(huán)境是很差的，而富基PARK國際的環(huán)境非常舒適、優(yōu)雅，我們在設計上考慮了人在里面怎樣才可以很舒服、很安逸，比如大堂很氣派，讓客戶很有尊貴感，14米挑高的大堂，給到客戶設施的空間，項目雙大堂設計，前面是14米高，三層空間拿來做大堂，讓客戶非常有面子，不管是硬件上還是軟性服務上都有尊崇感，所以來了以后基本上就不走了，我自己也是，待在這個環(huán)境里有一種很舒服的感覺。
    總之，PARK國際是很純粹的甲級寫字樓，雖然周邊還有二三十個項目在啟動，包括水貝珠寶交易中心等項目蓄勢待發(fā)，我們項目只是依托于城市更新的升級改造，因為這個片區(qū)不可能只有孤零零的一棟樓，未來這個片區(qū)將會非常漂亮，剛剛高院長也講了，他預計2015年新羅湖將會躍升，我們在新羅湖格局沒有完全形成的時候，先知先覺推出這個項目，可以說整個水貝珠寶片區(qū)也好，或者說筍崗-清水河物流片區(qū)，甚至老東門、國貿都在呼喚、久候這個項目，可能將來真的像王老師說的那樣，馬云也要，珠寶企業(yè)也要，供不應求，我們也經常會出現(xiàn)幾個客戶同時搶一個單位。此外，這個片區(qū)還沒有那么快起來，所以我們拿出1-3層作為本棟大廈的配套，會設置銀行、西餐廳、咖啡廳等，完全為本大廈服務。
    剛剛把羅湖的前景描繪得非常好，我們才是真正的運籌新羅湖，我們講了很多美好的前景，可能要集合很多社會的力量去運作，而富基是第一個運籌新羅湖的企業(yè)，所以說我們董事長是最先知先覺的，最有前瞻性眼光的，有的時候我不得不佩服企業(yè)家的眼光，其實這個話題由我們董事長來講最合適，但他非常低調，讓我來給大家做分享。
    在座各位，不管是媒體朋友還是客戶朋友，希望我們一起攜手建設新羅湖美好的明天，一起運籌新羅湖。謝謝大家！

主持人：謝謝李總。剛剛李總描述富基PARK國際的時候如數(shù)家珍，對富基PARK國際第五代商務體、生態(tài)性、國際性、人文性等諸多優(yōu)點都向我們作了展示，富基集團有一個宗旨叫“以心筑城，夢想同行”，李總對產品描述的很細致，同時對富基集團也作了概念的描述，我從網上看到富基集團是一家多元的規(guī)模化企業(yè)，在地產產業(yè)、商務物業(yè)、高端酒店、大型旅游生態(tài)農業(yè)觀光和文化領域都做了投資開發(fā)和資本運營，接下來有請嘉賓宋丁教授、高海燕博士、王鋒博士、張秘書長再度隆重登臺。
    今天的論壇媒體朋友也很關注，我知道你們心中也有很多話想問，但由于時間關系，我只能給四個提問的機會，大家有什么需要互動的話題可以舉手示意。

記者：我是新華網房產深圳站的記者，我想請問高海燕博士，水貝珠寶占據(jù)羅湖十五分之一的土地，但是占據(jù)了全國七成的市場，從規(guī)劃上來看，水貝珠寶核心區(qū)現(xiàn)在的土地是明顯不足的，是否應該擴版到富基PARK國際所在的水貝北區(qū)一帶？政府是否有這方面的規(guī)劃？

高海燕：這好象是一個釣魚式的問題，我不是政府，不知道政府是怎么定這個事的。現(xiàn)在有一個很明顯的現(xiàn)狀，就是水貝珠寶產業(yè)的發(fā)展速度非常快，并且空間服務、空間提供不匹配產業(yè)發(fā)展的速度，所以水貝未來的發(fā)展一是靠現(xiàn)有物業(yè)空間或現(xiàn)有商務空間的創(chuàng)新，二是也可能存在版圖擴大的問題。我想舉個例子來說明這個問題，水貝珠寶產業(yè)的升級發(fā)展速度很快，今天它的產業(yè)聚集速度其實是全國化的，而不僅僅是深圳內部的產業(yè)集中，比如有一個品牌最早是在東北做銀飾的，并且做得很大，可是老板把企業(yè)從東北移到深圳，重新做品牌，重新做設計，重新做研發(fā)，重新大戰(zhàn)渠道，可見水貝具有一定的示范效應，現(xiàn)有的商務空間和產業(yè)空間、物業(yè)空間速度匹配不了產業(yè)發(fā)展速度。

記者：我是香港商報的記者，我有兩個問題，第一個問題問一下王博士，根據(jù)您對于政策的了解，你覺得羅湖未來的發(fā)展有沒有反超福田的可能？第二個問題問高院長，現(xiàn)在深圳市政府一直在提國際化，您覺得未來羅湖在國際化上有哪些作為？

王鋒：反超都有可能，像這次三中全會以后，改革還是要繼續(xù)深化，發(fā)展是硬道理，誰的后發(fā)優(yōu)勢比較強誰就有反超的可能，羅湖雖然是深圳最早建設的區(qū)域，但它確實面臨著一些問題，因為發(fā)展的比較早，所以產業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展有點定型，但是隨著深圳的城市發(fā)展未來面臨著土地資源瓶頸約束以后，產業(yè)結構的調整也是必然的，城市更新已經成為深圳未來利用資源最主要的手段和方式，這種情況下必然也涉及到對深圳早期形成的城市機遇整體規(guī)劃功能的調整，比如羅湖就很典型的帶有早期的特點，最先是口岸，口岸周邊有商業(yè)，商業(yè)旁邊有配套居住，再往北就是工業(yè)，但很明顯現(xiàn)在這種發(fā)展模式已經不可持續(xù)了，剛才海燕博士也講了，很多工業(yè)都轉移出去了。現(xiàn)在福田是寫字樓經濟，可以出現(xiàn)一百億的樓，說不定以后羅湖比福田更有潛力，出兩百億以上也說不定，在發(fā)展階段，羅湖非常有后勁。

高海燕：這個問題太大了，不知道怎么回答，到底什么是國際化呢？我想如果從羅湖層面來說無非就是兩個點位，一個點位是產業(yè)關系和城市關系的國際化，不是說外國人很多才是國際化，今天深圳的產業(yè)鏈、供應鏈跟國際的關系是密不可分的，這本身就是國際化，深圳是國際供應鏈中心，也是深圳先進制造業(yè)的產業(yè)鏈中心，這都是國際化。
    羅湖的市場組織、產業(yè)主體本身也有很好的國際化水準，珠寶行業(yè)就是國際化效應很強烈的產業(yè)形態(tài)，國外相當多珠寶加工制造中心就在水貝，只不過這是商業(yè)秘密，不能講，現(xiàn)在水貝在羅湖區(qū)的定位是“亞太珠寶名城”，它就是國際化的地區(qū)。消費上國際品牌的集群度也很高，那也是國際化水準，只不過今天我們要引導外國人在羅湖工作、消費，目前這個吸引力還不是很充沛，但我想隨著國際化程度越來越高，這里的外國人會越聚越多。

記者：我想問一下宋丁教授，作為旅游規(guī)劃方面的專家，您認為水貝珠寶和旅游產業(yè)的整合發(fā)展是否有可能形成產業(yè)旅游的新模式？

宋丁：這個問題非常重要，建議大家關注一下最近馬云和王建林的打堵，大家希望誰贏？我告訴大家，希望誰贏都是錯誤的，因為兩家一起發(fā)展，現(xiàn)在的問題是實體店面臨著很大的威脅，因為馬云真的是風卷殘云，互聯(lián)網的侵略是不和你商量的，淘寶以后是支付寶，支付寶之后是余額寶，但我要告訴你，實體是永遠打不敗的，像水貝，你只要產業(yè)升級就打不敗，先把制造這一塊遷出去，太低端了，我們不可能一平方公里產值那么低，留下的是什么呢？研發(fā)中心、營運中心、財務結算中心等等都要留下，這個故事講完全了沒有？如果到此為止，對不起，沒有講完，因為沒有旅游，如果90%珠寶都在這里的話，它就是非常獨特的旅游文化中心，如果你不加入這一塊，比如每平方公里產出是150億，加入了旅游文化可能就是300億，怎么加呢？“水貝珠寶”四個字就是非常有意思的文化鏈，我們都知道沒有水能有貝嗎？貝肯定是在水里，所以水生貝。而有了貝，貝里面是什么東西呢？貝生珠。如果有了珠，美女們，你們抓一把珠能有什么作用嗎？只有把珠串起來是什么？項鏈，戴上它就可以美化你，你袒胸露背并不好看，你戴著非常精美的項鏈，價值就提升了，所以說它是一個產業(yè)鏈，是一個文化鏈，是一個旅游鏈，我特別建議羅湖區(qū)鄭重考慮水貝板塊有沒有空間再繼續(xù)擴大一點，比如水的文章要講，貝的文章要講，寶的文章也要講，我覺得水就是金融中心，貝就是古錢幣，為什么現(xiàn)在大媽們搶黃金呢？說明它有儲存價值，它就是金融，有了金融，這個產業(yè)翻多少倍？如果是金，它不僅僅可以交易，它本身就是項鏈、珠寶，可以當首飾，它還可以游玩，你能不能在這里做一個黃金珠寶產業(yè)旅游園區(qū)，讓人們來感受一下世界頂級的珠寶文化，女孩子們絕對愿意來，給你丟下大把錢，你看中國人在國外買包包，簡直像瘋了一樣，排隊，一次進五個人，水貝什么時候也能這樣，限制進入，一次只能進五個人？當珠寶和旅游這兩個概念結合在一起的時候，馬云根本就打不敗你，因為這些都是無法在網上體驗的，你在網上沒有辦法戴項鏈，唯有到珠寶園來，所以說這種實體的東西是不可能被互聯(lián)網打敗的，就像實體沒有辦法打敗互聯(lián)網一樣。所以關于你的問題我的結論是一定要大力發(fā)展，空間不夠就加大空間，多裝產業(yè)，附加文化，一層層加，加到最后就是獨特的羅湖，就是唯一的水貝。

記者：近幾年住宅市場比較火熱，李燕總，富基為什么還要選擇寫字樓項目？為什么選擇在羅湖呢？

李燕：這還是因為我們董事長比較有眼光，他在幾年前就已經先知先覺，當時新羅湖的藍圖尚未展現(xiàn)出來，今天我們在這里探討新羅湖、新高度，未來的發(fā)展戰(zhàn)略，實際上幾年前我們就已經布了局，搶占了市場先機，我們要打造城市精品，我們旁邊是水貝珠寶交易中心，剛剛大家說國際，我可以告訴大家這里是非常國際化的，代表了深圳時尚的前沿，因為這里有很多珠寶企業(yè)，我跟他們聊過天，我說“你的生意一般是對全國的嗎？”他說我的客戶都是國外的，我說“都是哪些國家是？亞太地區(qū)的嗎？”他說“不是，很多都是歐美國家”。可見我們這里非常國際化，只不過我們一直以來很低調，所以我們現(xiàn)在一定要把新羅湖重新聚勢，重新運籌，富基PARK國際引領了整個市場，是引領新羅湖中心發(fā)展的領頭羊項目，在這里我要特別感謝富基集團董事長魏總，他有眼光，他有先知先覺，企業(yè)家就是企業(yè)家，老板就是老板，所以我們非常佩服他的戰(zhàn)略眼光，幾年前我們就已經有了這樣的項目，富基PARK國際猶如一個奢侈品，我們把它作為城市的地標性建筑去打造，作為水貝珠寶版圖的商務地標去打造，我們不光是建一棟樓，我們是在運籌新羅湖，我們是在為城市景觀做貢獻。

記者：我想問張秘書長一個問題，水貝珠寶是深圳產業(yè)的金字招牌，您覺得水貝珠寶有沒有面臨什么問題？最大的問題是什么？應當怎樣解決？水貝珠寶能否形成深圳統(tǒng)一對外輸出的品牌？

張祖輝：剛才已經講到了，在硬件和軟件配套上還是不匹配的，文化還是它的核心，珠寶應該是最有文化的產業(yè)，可以說早期它是通神的，它是帝王之家的，后來才到平民百姓，這樣的品類可以想見是多么的厲害，經過這么多年的發(fā)展，它的文化底蘊是多么的深厚，可以這么說，很可能沒有產生文字的時候就已經有了珠寶的概念，人們對精神生活的追求源于結繩記事的時候。
    此外，我們對黃金珠寶的文化宣傳不夠，黃金按克賣確實是很糟糕的事情，黃金按照國際金價來賣的話，黃金企業(yè)只是微利，看起來是大買賣，做的是小生意，因為投入的資金太大，密集型非常厲害，資金使用量又很大，在這種情況下企業(yè)的財務成本是很高的，再加上用工用地等各方面看不見的成本都在不斷抬高，在這種情況下怎樣提高黃金珠寶首飾產品文化的附加值？我們面臨著這樣的問題，當時成立黃金珠寶研究會的時候，深圳市民政局和深圳市經濟促進局都在羅湖調研過，沒有這樣的機構，我們應該成立這樣的機構，把深圳珠寶文化做起來，像GUCCI、迪奧等高端品牌去靠，這樣才能達到宋老師說的，老外來這里，十分鐘進五個。我們之前也做了一場高端論壇，請了意大利設計師，當時很多記者問“你覺得中國珠寶怎樣才能走向國際？”他回答說“你們一定要立足于本國文化，才能找到自己的根”，目前最大的問題是珠寶文化的宣傳。
    水貝珠寶是有地域性的，但我講的概念更大，是深圳的珠寶，深圳珠寶落戶在水貝這個片區(qū)，深圳在水貝珠寶的推廣力度是很大的，深圳珠寶的概念已經在國內產生了化學效應。

王世泰：我建議深圳水貝，上面是中國水貝，再上面是國際水貝。

張祖輝：深圳的品牌如果想入駐當?shù)亓魍ǖ纳虉觯梢钥紤]你，如果是其他地方的品牌，很可能商場不讓你進，比如千禧之星、百泰的地位越來越高，杭州杭百都可能會讓它們進去，因為認可它，現(xiàn)在深圳珠寶這個品牌已經在中國甚至世界叫響了，泰國、意大利、美國不斷有企業(yè)進入中國采購，昨天我們還跟意大利的客戶通過電話，他們認為中國的黃金珠寶產業(yè)能夠有更大的發(fā)展。

王世泰：非常精彩。因為時間的關系，今天的互動環(huán)節(jié)就到這兒。謝謝各位嘉賓！
    本次活動的第二個重要環(huán)節(jié)時間較短，但內容非常重要，即《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式，《新羅湖·白皮書》是由深圳房地產信息網和富基集團聯(lián)合編制的，這個白皮書的核心內容是什么？它的產城互動的精髓是什么？下面有請深圳房地產信息網地產事業(yè)部總經理周學軍先生作深度解讀。

周學軍：非常感謝！我只能很淺的解讀一下了，一是因為時間問題，二是剛才這個階段發(fā)言的專家已經把《新羅湖·白皮書》的內容作了非常充分、非常全面、非常周到、非常細致的解讀，千言萬語匯成一句話：愛我羅湖！愛我羅湖！愛我羅湖！
    每位來賓的桌子上都有《新羅湖·白皮書》的范本，當時為什么要做這本書呢？大家知道，羅湖的發(fā)展已經經歷了很長的歷史時期，從最早的深圳發(fā)動機，為什么說是發(fā)動機？蛇口是開山第一炮，但羅湖才是振興深圳經濟前30年真正的發(fā)動機，到目前為止，深圳羅湖“消費之都”的雛形，包括“消費之都”的力量、“消費之都”很老的元素在羅湖生根發(fā)芽，今天的東門、水貝珠寶城大家都非常看好，所以我們才會跟富基集團出版白皮書。
    具體內容我不想多講，我只想回到規(guī)劃階段來簡單說一說，剛才有專家想看一下深圳珠寶城規(guī)劃的細則，《新羅湖·白皮書》第40頁就是珠寶交易中心的布局，水貝珠寶的發(fā)展不是看不見、摸不著的規(guī)劃，它的規(guī)劃會越來越好，發(fā)展也會越來越好，下一步會有越來越多的總部落戶水貝珠寶大片區(qū)，這對于富基PARK國際項目來說肯定有得天獨厚的利好，項目的位置、布局、形象對于珠寶商都有非常好的吸引。
    我就簡單講這一點。謝謝大家！

王世泰：下面舉行《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式，有請富基集團的魏董、李總，有請王鋒博士、高海燕博士、宋丁教授、張祖輝秘書長、周學軍總經理、張艾菲總經理，請各位嘉賓把右手放在水晶球上，我們大家一起倒數(shù)，5、4、3、2、1…（《新羅湖·白皮書》發(fā)布儀式）
    千億新羅湖，國際新財富論壇暨《新羅湖·白皮書》到此完美結束，我想憑我的記憶朗讀一下十八屆三中全會公報和決定當中的兩句話“讓一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相綻放，讓創(chuàng)造社會的源泉充分的擁有”，今天的論壇和白皮書就是思想的迸發(fā)、智慧的涌流，我們祝福羅湖也祝福PARK國際。活動到此結束，謝謝各位媒體，謝謝所有工作人員！

富基集團緊隨羅湖榮歸大勢，以高瞻眼光及先鋒者的姿態(tài)打造的新羅湖中心首發(fā)的商務作品。隨著富基·PARK國際甲級寫字樓項目隆重封頂，到8月26日營銷中心開放，再到9月24日的正式開盤，奢想87萬平米圍嶺公園，首創(chuàng)360°綠色辦公，富基·PARK國際第五代公園商務體的高端形象越來越受到市場矚目與追捧，領航深圳乃至全球健康商務變革，開創(chuàng)世界500強辦公標準，恪守產業(yè)鏈與生態(tài)高度結合，富基·PARK國際再次聚焦眼球，成為亞太企業(yè)首選總部基地。